LWB

Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

http://www.lwb.de

• Gesellschafter: 100% Stadt Leipzig (und damit keine Tochtergesellschaft der LVV)
• Geschäftsführer:
  • kaufmännischer Bereich: Ute Schäfer (2006-2011) (Quelle: Leipziger Amtsblatt, 16.12.2006)
  • wohnungswirtschaftlicher Bereich: Peter Stubbe (seit 2001, bis 30.11.2011)
• Aufsichtsratsvorsitzender: Ludwig Burkardt, Berliner Unternehmer
• Aufgaben: Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen und Gewerbeobjekten
• 545 Beschäftigte und 49 Azubis (2006)

Wohnungsbestand

(Quelle: LVZ, 25+26.04.2007, LVZ, 08.06.2007)

• im Kernbereich 38800 Einheiten (2006), intakt und aktiv vermietet
  • davon 11000 Wohnungen mit einer Kaltmiete unter 3.85 Euro/m^2 bei 48000 Alg-2-Bedarfsgemeinschaften in Leipzig.
  • in 2006 109 Mill. Euro Mieteinnahmen, Leerstand 7%
• Verwertungsbestand 9500 Wohnungen (2006), kaum noch bewohnt.
  • In 2006 wurden daraus 1400 Wohnungen verkauft, Erlös 20 Mill. Euro, sowie 2100 Wohnungen im Rahmen des Stadtumbaus abgerissen. Abriss bedeutet deutliche Wertminderung des Grundstücks, Wertberichtigungen in 2006 von 7.2 Mill. Euro. (Quelle: LVZ, 08.06.2007)

Finanzen

• Verluste: 8.3 Mill Euro (2006), 15.2 Mill Euro (2005)
• Bankschulden: 950 Mill. Euro (2006), 970 Mill. Euro (2005)

• Im Rahmen einer Umschuldung hat die LWB die städtischen Bürgschaften um 170 Mill. Euro (von 569 Mill. Euro auf 399 Mill. Euro) gesenkt, indem zwei Kredite über je 235 Mill. Euro bei der Deutschen Bank und der Sächsischen Aufbaubank aufgenommen und damit Altdarlehen in derselben Höhe abgelöst wurden. Eine weitere Senkung der städtischen Bürgschaften soll im Zuge des Auslaufens der entsprechenden Kreditverträge planmäßig bis 2012 erfolgen, um hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden. Beim derzeitigen Deal fallen 4.8 Mill. Euro Vorfälligkeitsentschädigung an, von denen jedoch das Land im Rahmen eines Förderprogramm zur Konsolidierung von Wohnungsunternehmen 4.1 Mill. Euro übernehmen würde. Die Besicherung der neuen Kredite soll durch Grundpfandrechte erfolgen. (Quelle: LVZ, 12+25.05.2007)

---

GF Peter Stubbe zu städtischen Bürgschaften für Kredite der LWB: Nach Stadtratsbeschluss vom Nov. 2006 sollen diese Bürgschaften von aktuell 570 Mill. Euro auf perspektivisch weniger als 300 Mill. Euro reduziert werden. Für 2007 sieht Stubbe Spielraum für eine Senkung um 150 Mill. Euro. (Quelle: LVZ, 22.12.2006)

Die Bürgschaften stammen aus drei Bereichen:

• DDR-Altschuldenregelung: Von ehedem 500 Mill. Euro sind noch 220 Mill. Euro an Verpflichtungen offen.
• Kredite aus der Trabalski-Ära: Bis 1993 wurden unter dem damaligen GF über 347 Mill. Euro Kredite aufgenommen und fehlinvestiert, was die LWB an den Abgrund der Pleite gebracht hatte. Diese wurde durch Stadtbürgschaften verhindert.
• Besicherung von Darlehen in Höhe von 150 Mill. Euro
  • Die SAB verlangt als Hauptgläubiger der LWB-Kredite besondere Sicherheiten

Im Dez. 2006 hat das Unternehmen weitere Kredit-Verbindlichkeiten in Höhe von 380 Mill. Euro aus 600 Sanierungsdarlehen, die durch Grundbucheinträge abgesichert sind.

Die Kreditverbindlichkeiten saldieren damit zu 950 Mill. Euro. Im Rahmen des aktuellen Umschuldungsprogramms sollen mehr Kredite über das Grundbuch besichert und 2007 so 130 Mill. Euro Bürgschaft abgelöst werden. Durch Kredittilgung werden weitere 20 Mill. Euro Bürgschaft abgelöst.

In enger Zusammenarbeit mit der BBVL wird bis Sommer 2007 geprüft, ob das Entschuldungsprogramm durch Verkäufe aus dem derzeitigen Bestand von 40 000 intakten Wohnungen beschleunigt werden kann. In 2006 ging der Bestand durch Verkauf oder Abriss um 3000 Wohnungen zurück.

Töchter

• IVG Immobilienverwaltung Gohlis GmbH
  • Gesellschafter: 100% LWB
  • Aufgaben: Fremdverwaltung von Immobilien und Verwaltung städtischer Liegenschaften
  • Bemerkung: Gesellschaft betreibt seit 1997 (?) kein operatives Geschäft mehr, sondern erfüllt nur noch Abrechnungsverpflichtungen. Beschäftigt seit April 1998 keine eigenen Mitarbeiter.* LWB GmbH & Co. Alt-Lößnig Immobilienverwaltungs KG
• LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds Leipzig KG
• LWB GmbH & Co. Erste Modernisierungsfonds Leipzig KG
• LWB GmbH & Co. Immobilienverwaltungs KG
• LWB GmbH & Co. Zweite Immobilienverwaltungs KG
• LWB GmbH & Co. Zweiter Modernisierungsfonds Leipzig KG
• LWB Modernisierungs- und Sanierungsgesellschaft mbH
• LWB Objekt GmbH & Co. Erste KG
• LWB Verwaltungsgesellschaft mbH
  • Gesellschafter: 100% LWB
  • Aufgaben: Erwerb, Bewirtschaftung, Verwaltung, Vermietung, Entwicklung und Vermarktung von Immobilien; Beteiligung an anderen Gesellschaften mit vergleichbarem Unternehmenszweck sowie an Fremdfirmen
• Versicherungsbüro Gohlis GmbH
  • Gesellschafter: 100% LWB
  • Aufgaben: Vermittlung und Betreuung von Versicherungen der LWB und anderer Unternehmen der Immobilienwirtschaft
• Wohnungsverwaltung Engelsdorf
  • soll verkauft werden, Quelle: LVZ 21.07.2006
  • Stadtratsbeschluss zur förmlichen Verschmelzung mit der LWB (Okt. 2006). Quelle: Leipzigs Neue, 20.10.2006
• WSL Wohnen & Service Leipzig GmbH
  • Gesellschafter: 100% LWB
  • Aufgaben: Erbringung von Dienst- und Serviceleistungen aller Art für Wohn- und Geschäftshäuser, Garagen, Stell- und Freiflächen; Erbringung von Abrechnungsdiensten; Wärmecontracting

Presse

• Die gegenseitigen Millionenforderungen von LWB und Stadt um die Ausgaben für die Verwaltung von Immobilien Anfang der 90er Jahre werden nicht weiter verfolgt, da außer Spesen nichts zu erwarten ist. (Quelle: LVZ, 20.07.2006)
• Peter Stubbe soll als GF bestätigt werden. Er ist bis 30.11.2011 berufen, aber es war versäumt worden, die Zustimmung des Stadtrats einzuholen. 2006 hat die LWB 171 Häuser mit etwa 1700 Wohnungen verkauft. (Quelle: LVZ, 12.05.2007)
• Strategiepapier von BM zur Nedden für die LWB kommt nicht schon am 16.5.2007 in den Stadtrat. (Quelle: LVZ, 04.05.2007)
• Bau-BM zur Nedden formuliert kommunale Zielvorgaben, nach denen der Wohnungsbestand der LWB um 9000 auf 30000 Wohnungen reduziert und vorrangig auf die Bedürfnisse von Alg-2-Empfängern, kinderreicher Familien sowie auf den Stadtumbau konzentriert werden soll. Das wären dann noch 10% des Leipziger Wohnungsbestands. Die LWB hat derzeit etwa 11000 Wohnungen mit einer Kaltmiete unter 3.85 Euro/m^2 bei 48000 Alg-2-Bedarfsgemeinschaften in Leipzig. Aus dem Bestand herausgelöst werden sollen 4000 bis 9000 Wohnungen mit hohem Leerstandsrisiko, erzielbaren hohen Verkaufserlösen oder hohem Verringerungspotenzial des städtischen Bürgschaftsvolumens. Die LWB gibt ihren Zielkonflikt zu Protokoll, dass sie nicht einerseits große Gewinne erwirtschaften und sich andererseits auf einen sozialen Auftrag der Stadt konzentrieren könne. Die LWB ist mit etwa 1 Mrd. Euro verschuldet, für die Hälfte davon bürgt die Stadt. (Quelle: LVZ, 25+26.04.2007)
• Das Wohnensemble Zerbster Straße (175 Wohnungen) wurde an die Berliner B&V Bauträger und Vertriebsgesellschaft für Immobilien verkauft und damit vor dem Abriss bewahrt. Der Kaufpreis liegt bei etwa 2 Mill. Euro, bei 770000 Euro Altschulden, die aus dem Erlös abzulösen sind. Der neue Besitzer will 20 Mill. Euro in die denkmalschutzgerechte Modernisierung investieren und diese dann als Eigentumswohnungen verkaufen. Die Wende wurde auch durch neuere bundesweite Regelungen über Abschreibemöglichkeiten begünstigt, die sich stärker auf denkmalgeschützte Standorte konzentrieren. (Quelle: LVZ, 20.04.2007)

• Britische und amerikanische Fonds (Deutsche Annington, Fortress) wollen in den nächsten 3-5 Jahren ihre deutschen Wohnungsbestände verdoppeln. Leipzig ist dabei ein attraktiver Standort für Zukäufe. Fortress (bundesweit 151 000 Wohnungen) hat die 48 000 Wohnungen der Dresdner WOBA im April 2006 für 1,7 Mrd. Euro gekauft und investiert nun weitere 100 Mill. Euro, um Leerstände zu verringern. Die LWB verfügt über 54 000 Wohnungen, wovon aber nur 39 000 vermietet sind. Die Stadt prüft, in welcher Größenordnung Teilbestände veräußert werden können. Das Ergebnis soll im Februar 2007 vorliegen. (Quelle: LVZ, 01.11.2006)

• (Quelle: Leipzigs Neue, 20.10.2006) Stadtratsbeschluss zur förmlichen Verschmelzung der Wohnungsverwaltung Engelsdorf mit der LWB (Okt. 2006). Dank einer steuerlichen Sonderregelung bis Ende 2006 werden dabei Steuern gespart. Weitere eingemeindete Stadtteile:
  • Lützschena-Stahmeln hat seine kommunalen Wohnungen mieternah in eine Genossenschaft eingebracht;
  • Böhlitz-Ehrenberg hat mit der Pleite seiner Kommunalen Dienstleistungsgesellschaft seine kommunalen Bestände mit Schulden in zweistelligen Millionenhöhe belastet, so dass Leipzig auf diese Bestände verzichten musste.

• (Quelle: LVZ, 11.10.2006) Leserbrief von Stadtrat Siegfried Schlegel, Linksfraktion zum Beitrag „Kudla warnt vor Scheitern des Stadtwerke-Verkaufs" vom 2.10.: Frau Kudla ernennt die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) zum „Sorgenkind", da diese für eine städtische Bürgschaft eine Provision in Höhe von 2,3 Millionen zahlen soll und dies laut einer Stadtratsvorlage auch im nächsten Jahr nicht zu erwarten sei. Der Finanzbürgermeisterin dürfte aber bekannt sein, dass die LWB die finanziellen Lasten der Altschuldenregelungen und noch immer vom „Trabalski-Erbe" in dreistelliger Millionenhöhe abzutragen hat. Dafür gelang es bei zahlreichen Banken Stundungen zu erreichen. Da eine direkte Provisionszahlung an die Stadt als direkte Gewinnausschüttung angesehen würde, würden diese Vereinbarungen in Frage gestellt und der wirtschaftliche Konsolidierungsprozess der LWB könnte tatsächlich ins Stocken geraten. Neben der Erledigung der eigenen Hausaufgaben wäre es deshalb wichtiger, dass die Stadt gegen die finanziellen Würgegriffe von Bund und Land ankämpft. So sperrt sich der Bund bisher, die gestiegenen Kosten für die gestiegene Zahl der Bedarfsgemeinschaften von Hartz IV- und Sozialhilfeempfänger zu übernehmen. Allein dadurch werden die Mehreinnahmen aus den Gewerbesteuereinnahmen „verfrühstückt". Damit die Stadt mittel- und langfristig wegen ständig steigender Wohnkosten für Bedarfsgemeinschaften nicht in noch größere Nöte kommt, bedarf es des wirtschaftlich stabilen kommunalen Wohnungsunternehmen, um auch in Zukunft die große Zahl von bedürftigen Haushalten bezahlbar mit Wohnungen zu versorgen. Ein Verkauf von Wohnungsbeständen ebenso wie der Totalverkauf der LWB zur direkten Entschuldung des städtischen Haushaltes verbietet sich daher von selbst.

• Leipzigs größte Wohnungsgenossenschaft "Kontakt" interessiert sich für die 2400 LWB-Wohnungen in Paunsdorf, "wenn ein vernünftiger Preis ausgehandelt wird". "Die Stadt als Eigentümer könnte so ihren Schuldenabbau vorantreiben", wird Vorstand Rainer Löhnert zitiert. "Kontakt" hat dort 4500 Wohnungen und wäre nach einer solchen Transaktion faktisch Alleinvermieter in diesem Teil Leipzigs. LWB-Geschäftsführer Stubbe erklärt, dass die LWB nicht an einer Veräußerung dieser Bestände interessiert ist. "Paunsdorf gehört nicht zu unserem Verwertungsbestand". (Quelle: LVZ 17.5.2006)

• Ein Kaufangebot eines "großen westdeutschen Immobilienfonds" über 1,35 Mrd. Euro liegt vor, der für diese Summe die LWB komplett übernehmen will. Nach Abzug der Verbindlichkeiten würden der Stadt 230 Mill. Euro bleiben. Es wird über einen "Kernbestand der LWB" von 37.000 Wohnungen, davon 22.300 saniert, gesprochen. Der nicht sanierte Bestand (15.000 Wohnungen) soll im Wesentlichen "zügig" veräußert werden (durch den Käufer?) und 47 Mill. Euro bringen. Durch Senkung der Kosten um 20 % wird mittelfristig mit einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals von 6 % gerechnet. Eine vollständige Veräußerung wird abgelehnt durch OBM Jung, "eine Mehrheit in der SPD-Fraktion", sowie die Stadträte und LWB-Aufsichtsräte A. Opitz (CDU), S. Schlegel (Linkspartei), I. Sasama (Bündnisgrüne). (Quelle: LVZ, 6./7.5.2006)

• Es geht noch einmal um die Zerbster Straße. Im Aufsatz werden ein paar Zahlen genannt: Investor Hartmut Panzer bietet für die 175 Wohnungen 500.000 Euro (= 50 Euro pro qm, ohne Übernahme der Altschulden). Auf dem Bestand liegen 770.000 Euro Altschulden (nach Inanspruchnahme der Regelungen des Altschuldenhilfegesetzes). Beim Abriss (Kosten etwa 250.000 Euro) werden die Altschulden erlassen. Außerdem ist der Abriss förderfähig. Seit 2002 habe die LWB 400.000 Euro in die Erhaltung der Bauten gesteckt. Nichtabriss kostet als pro Jahr die LWB 100.000 Euro. (Quelle: LVZ, 18.4.2006)

• Bericht über Demonstrationen gegen "Abrisse des stadteigenen Vermieters" in der Zerbster Straße. Es werden insbesondere Optionen über Verkauf oder Eigensanierung der Objekte durchgerechnet. Sanierung: danach wäre mit Kaltmieten von 6..7 Euro zu rechnen, die derzeitigen Sätze der Stadt für Bedürftige liegen aber bei 3.85 Euro. Verkauf und Sanierung durch Privat: Unternehmensberater M. von Herder wird zitiert "die Preisforderungen der LWB sind zu hoch", Rechtsanwalt Wolfram Günther vom Stadtforum "die (LWB) macht mit dem Abbruch ein gutes Geschäft". (Quelle: LVZ, 10.4.2006)

• LWB stoppt wegen der Verkaufsdebatte die Suche nach einem neuen Finanzgeschäftsführer. Der Posten ist seit einem halben Jahr vakant. Zweimal seien Kandidaten für den Posten abgesprungen, was mit "der unklaren Zukunft des größten ostdeutschen Vermieters zu tun" habe. OBM Jung wird zitiert "dass er einen Komplettverkauf ablehne", Aufsichtsratsmitglied Müller (SPD) befürwortet den Verkauf: "Wenn nach Abzug der Schulden noch 300 bis 400 Mill. Euro übrig bleiben, sollten wir den Verkauf wagen". Die Situation in Leipzig sei nicht mit der in Dresden (Woba) vergleichbar: Bestand 48500 (Woba), 53500 (LWB); Leerstand 19.5% (Woba), 31.5% (LWB); unsaniert 14500 (Woba), 21200 (LWB). "Entscheidend für die US-Investoren war, dass jede dritte Woba-Wohnung in der Dresdner Altstadt liegt ... Fachleute von ausländischen Immobilienerwerbern schätzen, dass der maximale Preis für die ganze LWB bei kaum mehr als 1 Mrd. Euro liegen würde", was gerade dem aktuellen Schuldenstand entspricht. (Quelle: LVZ, 8.4.2006)

---

Interview mit Geschäftsführer Peter Stubbe (Quelle: LVZ, 05.09.2006)

• Die LWB will durch Mieterprivatisierung sowie Eigenheime mit Rückgabegarantie neue Geschäftsfelder erschließen.
• Spezifische Leipziger Situation (30% mit Einkommen auf Hartz-IV-Niveau, 70% mit Nettoeinkommen unter 2000 Euro) erfordert ausreichend Mietraum im unteren Preissegment.
• Öffentliche Wohnungsunternehmen sind immer dann gefragt, wenn sich der Markt ausdehnt oder schrumpft, weil damit kommunale Handlungsfähigkeit besteht.
  • Der Markt wäre kollabiert, wenn wir nicht 5000 Wohnungen abgerissen hätten.
• Teilprivatisierung: Die LWB hat seit der Wende 20 000 Wohnungen verkauft und im Rahmen der Vermögensklärung 50 000 Wohnungen abgegeben. Bislang gehen wir von einem zu haltenden Bestand von 40 000 Wohnungen aus.
• 2005 hat die LWB ein Minus von 15,2 Mill. Euro erwirtschaftet. Das liege an Stadtumbau und Restitution.
• Die Stadtkämmerin erwartet 3 Mill. Euro Bürgschaftszinsen. Die sollen fließen, "sobald es rechtlich und wirtschaftlich möglich ist."